商铺投资热的蔓延已经成为近期北京楼市的主流现象。在本报力推的“铺主沙龙”等活动引导下,京城买房人的商铺投资热情空前高涨。但在投资商铺的过程中,关于商铺的经营模式、位置选择、投资风险控制等问题一直未能得到很好的解决,一些投资失败的案例已经带来了惨痛的教训。2005年9月17日,秀水2号开发商秀水投资有限公司举办中秋客户答谢会。在答谢会现场,新老秀水2号铺主济济一堂,共同回顾了秀水品牌的成长史,并对被业内誉为“CBD金边区位”的新秀水2号的经营前景进行了展望。铺主们将自己的成功经验概括成“秀水模式”,并希望这种模式能给后来的投资者一些有益的借鉴。

“秀水模式”关键词之一：卖什么？

    卖什么，是商铺首先要解决的问题之一。秀水投资有限公司有关负责人介绍，秀水２号选择时尚潮流服饰作为自己的主要经营项目，是铺主自发的集体选择，也是因地制宜的正确选择。秀水２号地处赛特商圈，位于建国门立交桥东北角、国际俱乐部西侧，周边使馆林立，是北京最早的商圈，周边消费能力、消费档次在北京来说都屈指可数。在总面积２０００平方米的秀水２号，共有５０余家服装小店，每家小店均风格独特，汇集香港、日韩、欧美时尚潮流，已成为京城颇有分量的时尚势力。目前钟情秀水２号的购物者多为境外游客、使馆工作人员、演艺圈人士、时尚人士等。

    在秀水投资看来，这一成功经营模式具备品牌复制和连锁化经营的巨大潜力，鉴于这样的考虑，位于东大桥路与光华路交叉口东南角、被业内誉为“ＣＢＤ金边区位”的新秀水２号被推向市场，得到了长年经营ＣＢＤ商业的铺主的热烈追捧：６月２１日，秀水２号开始内部登记，当天登记预约抽签的人数就超过了５００人；６月２８日，开盘当天将推出两间项目最佳位置的“铺王”进行拍卖，１２名秀水２号的经营者参与竞拍，起拍价８８万元的２８平方米的铺王最终成交价为２２２万元，另一间２５平方米的“铺王”最终成交价为２１５万元。

    来自市场的良好反响让秀水投资的有关负责人对即将于近期开业的秀水２号经营前景充满乐观。这位负责人表示：“秀水２号投入经营之后，一个京城最具时尚品牌价值的商圈将初露雏形，未来的‘秀水商圈’将有望成为ＣＢＤ商业的核心内容。”
“秀水模式”关键词之二：怎么卖？

    尽管拥有得天独厚的品牌资源和市场认可度，秀水２号项目还是在商业地产运营上进行了许多有益的探索。“只租不售”将成为这个项目提供给市场的一个商业地产新标准，该项目负责人信心十足地对记者表示。

    该负责人认为，目前很多商业项目却仍依据房地产开发的模式，考虑的核心还是房地产的销售和赢利，从而导致在还没有“市”或者不具备形成“市”的条件下，就开始盲目建设，以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，而很少过问以后的后期经营问题，而且也很难统一管理，因为毕竟项目销售结束后，开发商已经没有前期推广过程中一帆风顺，也往往在后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。在这种情形下，关于投资回报的承诺只能是一纸空文。

    后继的经营之所以与开发商前期的市场策划、宣传推广大相径庭，其主要原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，产权的主体发生了变化，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功。大连万达集团董事长王健林在痛定思痛后曾表示，商业地产不是商业，不是地产，也不是简单的商业＋地产，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。如果开发完了就卖出去，就不一定是商业地产了。

    作为国际知名的商业品牌，“北京秀水街”是由众多商户一点一点根据市场的规律建立起来的特色区域，如果这儿的商业地产先销售之后再进行商业规划整合，就有两个方面保证不了：经营的整体性和经营的有效性。所以，秀水２号从销售伊始，不仅坚定了只租不售的理念，而且还提出要用“商业运营方式去做租赁市场”。例如，秀水２号在开盘之前便首先给原秀水街的所有商户发出邀请函，进行内部认购登记。项目排号认租不仅要填写详细的登记表，而且还以“认人”为主，“身份证”为辅，这样不仅能保证原“秀水特色”，而且还能有效地控制商铺的投资炒作。据保守估计，秀水２号约有７０％以上的商铺为摊主自营，这大大高于其他“只售不租”的商业项目２０％的比例，也是对未来秀水２号项目经营水准的最大保障。